2015房产估价师辅导:决策阶段风险分析和计划管理
发布时间：2010/1/27 22:37:34 来源：城市学习网 编辑：admin
决策阶段风险分析和计划管理
房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现实的经济大环境中，主要表现以下几个方面。
目的定位风险 项目的市场定位包括项目的产品定位，建筑产品的质量定位，建设环境的品质定位，都是根据市场调查，项目的经济技术分析，项目的可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销、策划方案等前期工作依据，一旦项目市场定位不正确、决策失误，是后期无法或者难以纠正的。
有了项目正确的定位目标，可以周期性地对投资实际发生值和计划值进行比较，未发生偏差，继续实施，发生偏差及时分析原因，采取措施纠编，还可以根据已完成工程的实际情况预测未来值，提前采取预防措施，使项目造价始终处于受控状态。
成本最低价 项目成本控制的目的在于通过成本管理的各种手段，不断降低成本，以达到实现最低成本的目标，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面在设计阶段，项目在满足设计规范、标准，特别是强制性标准的前提下，合理优化设计，既符合使用功能、美学功能、环境功能的要求，又达到降低成本的目标，它是成本控制的关键。另一方面挖掘各种降低成本的方式方法，如在项目实施过程的管理，专项方案论证等，使可能性变成现实。
项目的合同履行能力风险 合同管理是项目管理的核心，也是投资控制的核心。由于项目建设具有一次性特点，建设周期又比较长，涉及的问题多，如果没有合同管理的意识，对合同知识知之甚少，不理解合同的基本要素，导致合同管理混乱，就会给项目造成巨大经济损失。所以在项目实施过程中，要经常检查合同执行情况，建立履约情况记录，预测未来合同执行情况，有偏差及时提出预防措施。项目结束后应进行合同评价，为以后的合同签订及履行提供借鉴和指导。
信息管理的必要性 目前我国已进入了信息时代，信息已成为决策者不可缺少的参考因素，一个楼盘决策，首先要了解附近楼盘的设计方案、售价、销售情况及开发商的实力，务求知已知彼，才能为楼盘定位、决策提供依据，避免决策风险。
其次，根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解消费群体，通过广泛调研掌握这些消费群体的生活水平，对居住空间、环境方面的要求等。
再次，了解同类已完工程的造价信息，有关部门发布的人工、材料、机械、设备价格信息、造价指数、人工材料、设备的市场价，一些材料设备的出厂价、运费等，把上述信息经过加工、整理归集后，为决策者及时正确的做出决策提供依据，为投资控制部门提供造价变化趋势预测提供参考。
合理的计划管理是强化风险管理的计划手段 常言道：做事情要向着目标按计划有步骤地去做，可见目标和计划是工作的出发点。合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和项目可行性研究报告提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
