房地产价格的影响因素
　　1、房地产价格的影响因素概述
　　在现实中，房地产价格水平及其变动，是由众多房地产价格影响因素对房地产价格综合作用的结果。要把握房地产价格影响因素，首先应具有下列5点认识：
　　1．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低房地产的价格，有的影响因素提高房地产的价格。
　　2．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对房地产价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的房地产价格的升降幅度较大；有的影响因素对房地产价格的影响较小。
　　3．不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高(或降低)房地产的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高(或降低)房地产的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低(或提高)房地产的价格；有的影响因素从某一角度看会提高房地产的价格，但从另一角度看会降低房地产的价格，它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。
　　4．有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。
　　5．某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要依靠对当地房地产市场的深入了解和长期积累的估价实践经验作出判断。
　　题目：人口密度是反映人口数量的(    )。
　　A．总量指标B．相对指标C．平均指标D．变异指标
　　答案：（B ）
　　2、人口因素
　　房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。
　　(一)人口数量
　　房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。
　　引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长，导致的人口数量增加或减少的变动现象。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况

　　人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。
　　(二)人口素质
　　人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。
　　(三)家庭人口规模
　　这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。
　　家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。