房产估价师辅导:房地产供给与需求
发布时间：2010/1/19 14:58:40 来源：城市学习网 编辑：admin
房地产供给与需求
房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，都是由房地产的供给和需求这两种相反力量共同作用的结果，其中，待售的房地产(新开发的增量房地产和已有的存量房地产)形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求来实现的。从这种意义上讲，要想知道某个政策或事件将如何影响房地产市场和房地产价格，应先考虑它将如何影响房地产的供给和需求。
（三）房地产需求
(1)房地产需求的概念
房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。
(2)决定房地产需求量的因素
对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；(3)相关物品的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：
1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
2．消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。
3．相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
4．消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加。
5．消费者对未来的预期。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。
(3)房地产的需求曲线
房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。见课本113页图5—1(a)和图5—1(b)。
题目：决定房地产需求量的主要因素有( )。
A．房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者偏好
D．消费者对未来的预期
E．房地产供给量
答案：（ABCD ）
（四）房地产供给
(1)房地产供给的概念
房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。
供给量=存量-拆毁量=转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种类房地产量+新开发量
(2)决定房地产供给量的因素
对某种房地产的供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)开发商对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：
1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。
2．该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少。
3．该种房地产的开发技术水平。开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
4．开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给。
题目：消费者(买者)在特定时间，按特定价格对某种房地产购买的数量，即为对某种房的需求。形成需求有两个条件，一是消费者愿意购买，二是( )，两者缺一不可。
A国家政策鼓励购买
B．市场价格竞争促使购买
C．消费者有能力购买
D．金融机构支持购买
答案：（C ）
