房产估价师辅导:房地产抵押的基本流程
发布时间：2010/1/19 14:56:36 来源：城市学习网 编辑：admin
房地产抵押是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分：所得的价款优先得到偿还。
房地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。
(一)土地使用权抵押流程
土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为：
第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。
以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。
第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押。
第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。
按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经注记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。
题目：行政划拨方式取得的土地使用权( )。
A．可以抵押
B．不能单独抵押
C．补交土地出让金后可以抵押
D．经行政管理部门批准后可以抵押
答案：（B ）
题目：房地产抵押给债权人，根据现状可分为以下几种形式( )。
A．规划开发用地抵押
B．土地使用权抵押
C．在建工程抵押
D．期房抵押E．现房抵押
答案：（BCDE）
