房产估价师辅导:房地产抵押合同的特征
发布时间：2010/1/14 10:06:49 来源：城市学习网 编辑：admin
房地产抵押合同的特征
1．房地产抵押合同是从合同
2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。
4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性
房地产抵押合同一旦生效，抵押人便不得随意处分抵押物，如要转让已设定抵押的房地产，必须以书面形式通知抵押权人，并将抵押情况告知房地产受让人，否则转让行为无效。
6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行
处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。处分抵押物时，按份共有的其他共有人，抵押前已承租的承租人有优先购买权。
题目：在房地产抵押合同的实际操作中，应着重把握以下几点( )。
A．抵押物的部位和面积等
B．抵押物的价值及担保债务的数额
C．抵押权人有权处分抵押物的前提条件和方式
D．抵押人的社会地位和经济能力
E．抵押人对抵押物的控制权和发言权
答案：（ABC ）(
(二)房地产抵押合同的内容
房地产抵押合同一般应具备以下内容
1．抵押人和抵押权人姓名(或者名称)、住所；
2．抵押物的座落、用途、结构、面积、价值、四至范围；
3．被担保的主债权的种类、数额；
4．债务人履行债务的期限；
5．抵押担保的债权范围；
6．抵押当事人约定的其他事项。
建设工程期权设定抵押的，还应增加：
1．《建设工程规划许可证》编号；
2．国有土地使用权出让金的款额；
3．总承包合同或者施工总承包合约定的建设工程造价；
4．已投人工程的款额，但不包括获得土地使用权人的费用；
5．建设工程竣工日期。
当已设立抵押权的房地产再次抵押时，应将第一次抵押的情况告知第二抵押权人，处分抵押物时，应以登记顺序为优先受偿的顺序。以上种种情况，在签订抵押合同时都应一一明确约定。
(三)房地产抵押合同的成立
根据担保法规定，房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。
抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。一宗抵押物存在两个以上抵押权人的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
