09年房地产基本制度与政策模拟预测试题六
发布时间：2009/9/23 16:16:47 来源：城市学习网 编辑：admin
四、简答题(每小题4分，共12分)
44.简述影响房地产价格的因素。
45.房地产估价报告包括哪些内容?
46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。
五、计算题(每小题10分，共20分)
47.某写字楼套间 建筑 面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%， 管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%， 保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
六、论述题(每小题10分，共20分)
49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么?
50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。
