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09年房地产估价案例分析大总结（三）

发布时间：2009/9/23 12:34:44 来源：城市学习网编辑：admin

　　总结2：房地产估价报告常见错误1
　　一、报告书不完整（共8项内容）
　　1. 封面
　　2. 目录
　　3. 致委托方函
　　4. 估价师声明
　　5. 估价假设和限制条件
　　6. 估价结果报告
　　7. 估价技术报告
　　8. 附件
　　二、报告书不完整
　　1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）
　　一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
　　二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
　　三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
　　四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
　　五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
　　六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
　　七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
　　八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
　　九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
　　十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
　　十一）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
　　十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
　　十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

　　2. 估价技术报告漏项（共7项内容）
　　一）个别因素分析
　　二）区域因素分析
　　三）市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
　　四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
　　五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
　　六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
　　七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
　　案例分析中常见错误2
　　一、估价对象属于房地产的
　　1）土地使用权人交代不清
　　2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
　　3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
　　4）是否具有土地使用权证没有交代
　　5）是否具有房屋所有权证没有交代
　　6）房屋用途交代不清
　　7）建筑物结构交代不清
　　8）房屋建成年代交代不清
　　9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
　　10）房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
　　二、估价方法选用上的错误
　　1、只使用了一种估价方法
　　2、能用市场比较法的没有用。
　　3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
　　4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
　　5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。