（三）综上所述，本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据是建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，
　　即：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积。考试中只要给出产权登记面积、合同约定面积，就可以算出面积误差比；之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。
　　2004年房地产估价师试题中，&&有一道比较灵活的单选试题，即：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是(   )。
　　A．388000元
　　B．388640元
　　C．399640元
　　D．400000元
　　做此题，首先计算面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100 m2—0.09%×4000元=399640元。
　　(4)中途变更规划、设计
　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　(5)保修责任
　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
　　2006年房地产估价师综合分析题示例：甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建20000㎡商住楼，其中营业房3000㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。
　　5．下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为(    )。
　　A．甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
　　B．周某有权退房
　　C．周某退房，甲公司应承担违约责任
　　D．周某退房应承担违约责任
　　答案：BC
　　解析：甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。
　　例题部分：
　　例题1：下列关于商品房销售的表述中，正确的是(    )。（2006年试题）
　　A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％
　　B．按何种面积计价，&&就按何种面积登记发证
　　C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
　　D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
　　答案：C
　　解析：按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　例题2：商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。(    )
　　答案：√
　　解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
　　例题3：商品房预售的条件包括（）。
　　A．取得土地使用权证书
　　B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
　　C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
　　D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
　　E．取得《商品房预售许可证》
　　答案：ABDE
　　解析：C项“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”是错误的，应在25%以上。

　　例题4：房地产开发企业取得（）方能预售商品房。
　　A．《商品房销售许可证》
　　B．《商品房预售许可证》
　　C．《商品房经营许可证》
　　D．《商品房买卖许可证》
　　答案：B
　　解析：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
　　例题5：商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
　　A．10
　　B．20
　　C．30
　　D．60
　　答案：C
　　解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
　　例题6：以下符合商品房现售的条件包括（）。
　　A．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
　　B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
　　C．拆迁安置已经落实
　　D．物业管理方案已经落实
　　E．尚未通过竣工验收
　　答案：ABCD
　　解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。
　　例题7：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（）。
　　A．房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
　　B．实行销售代理可以不签订委托合同
　　C．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用
　　D．房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。
　　E．目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求
　　答案：ACD
　　解析：实行销售代理，必须签订委托合同；目前对房地产销售人员的资格有一定的要求。
　　例题8：房地产开发企业不得采取（)的方式销售商品房。（2005年试题）
　　A．分期付款
　　B．收取预售款
　　C．收取定金
　　D．近本销售
　　答案：D
　　解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
　　例题9：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是（）。
　　A．《商品房购销合同示范文本》
　　B．《商品房买卖合同示范文本》
　　C．《商品房购买合同示范文本》
　　D．《商品房转让合同示范文本》
　　答案：B
　　解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
　　例题10：商品房销售方式包括（）。
　　A．按套(单元)计价
　　B．按套内建筑面积计价
　　C．按建筑面积计价
　　D．按均摊建筑面积计价
　　E．按套内使用面积计价
　　答案：ABC
　　解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。
　　例题11：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑　面积97m2。该商品房的成交价格是(   )。（2004年试题）
　　A．388000元
　　B．388640元
　　C．399640元
　　D．400000元
　　答案：C
　　解析：本题中，面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-97）/97×100％= 3．09%。根据误差的处理方式：面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足，即：97×103％×4000=399640元。
　　例题12：对于中途变更规划、设计房地产的，&&买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。
　　A．10
　　B．15
　　C．20
　　D．30
　　答案：B
　　解析：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。