二、内容讲解
　　2.5  房地产保险估价
　　2.5.1  房地产保险概述
　　为了消除各种风险可能带来的不利影响，房屋所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方（被保险人）通过交付一定的费用（保险费）以获得另一方（保险公司）对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险，称为房地产保险。
　　根据承保的保险标的和风险种类不同，房地产保险可划分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。因土地不会损坏或灭失，无损害则无保险，故土地不能成为房地产保险合同的保险标的。投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。
　　2.5.2  房地产保险估价的特点
　　房地产保险估价，应依据《保险法》、《城市房地产管理法》和其他有关规定进行。房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险估价时应注意以下几点：
　　2.5.2.1  保险价值和保险金额的区别
　　保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。
　　2.5.2.2  直接损失和间接损失
　　当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或消失，财产即受到直接损失。例如：房屋被大火烧毁，室内墙壁被人破坏等就属于直接损失。
　　间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。例如，当一座建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失。它等于毁掉未受损部分所需的费用和未受损部分的价值。间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。所谓净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。
　　进行保险事故后的损失评估时，要首先明确估价范围是否包含间接损失。
　　2.5.2.3  房地产投保时的估价
　　房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
　　房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　2.5.2.4  保险事故发生后的评估
　　保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
　　[案例2－5]
　　××房地产保险估价技术报告
　　（一）实物权益状况因素分析
　　估价对象为××省建筑物资供应运输公司所有的××市民主路484号房地产中第11栋建筑物，其建筑面积588.81㎡.估价对象房地产为房屋所有权证房自字第05－1887号所载第11栋建筑物，估价人员现场勘察，该房屋已于2004年4月30日下午2点50分被火烧毁，火势于当日晚上10点基本熄灭，经过几个小时的焚烧，屋顶被烧坏，大部分墙体已坍塌，房屋在被火烧之前作为商业门面经营建筑材料，是经厂房改建而成的，投保用途系生产用房（大修车间），砖混结构，高一层，建筑面积588.81㎡，室内外未经二次装修，水泥地面，墙面普通抹灰。
　　（二）区位状况因素分析
　　××省建筑物资供应运输公司所有的房屋位于××市民主路484号，东临市建二公司，南临舒家街，西临铁路干线，北临交通主干道民主路。地上建筑物共16栋，总建筑面积8561.01㎡（不含新建未确认产权的房屋），用地面积14085.19 ㎡.该地区交通便捷，距××火车站、××长途汽车站只需几分钟车程，道路通达，各项配套服务设施齐全。
　　（三）市场背景分析：（略）
　　（四）最高最佳使用分析：（略）
　　（五）估价方法选用
　　因房地产保险主要是对建筑物的保险，土地由于具有不可毁灭性，故房地产保险中的估价主要是对地上建筑物的估价。建筑物不能脱离土地而独立存在，影响建筑物和土地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物估价时就不应重复考虑。基于上述理由，本次估价选用成本法进行测算。
　　（六）估价测算过程
　　1.房屋火灾前价值
　　（1）重新建造完全价值房屋所有权证显示，房屋系砖混二等，始建于1986年，高一层，建筑面积588.81㎡，按照××市现行房屋重置价格标准，房屋重置完全价为500元／㎡.（2）新旧程度的判定建筑物的折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗，估价对象投保用途作生产用房（大修车间），综合建筑物的潜在因素、施工年代、使用状况及维修等多项因素对成新率的影响，估价人员采用综合判断法确定建筑物的成新率，依据公式：成新率＝A1×[尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）]＋A2×完损等级评定系数＋A3×综合判定系数式中A1、A2、A3为加权系数，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限为18年，完损等级评定系数为0.45，综合判定系数为0.45.新旧程度＝0.3×[22/（18＋22）]＋0.3×0.45＋0.4×0.45＝48％（3）房屋火灾前价值计算依据公式：房价＝（房屋重置价×新旧程度）×（1＋各项调节系数）×建筑面积式中各项调节系数为基础、层高、跨度等多项因素的综合值。

　　（七）估价结果确定
　　根据××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述测算结果基本上符合实际情况，最终确定火灾损失为：房屋火灾前价值-火灾后残余价值＝14.84-0.13＝14.71（万元）
　　大写：人民币壹拾肆万柒仟壹佰元整。
　　[案例3－5]  分析
　　1.根据规范要求，房地产保险事故发生后的损失评估，“宜估算其修复所需的费用作为损失价值”。报告中按估价对象已不可修复进行计算，但在估价方法选用时缺少相应的说明。
　　2.不可修复房地产损失价值评估，要特别注意扣减房地产受损后的残余价值。此部分价值一般较低，很容易被忽略。
　　3.委托方要求对火灾损失进行评估，并未明确仅仅是直接损失还是包括间接损失。报告仅对直接损失进行评估，但缺少相应的说明。进行此类估价时，估价人员应要求委托方明确估价范围，或根据保险合同确定估价范围并在报告中予以说明。
　　4.报告中计算成新率时，加权系数、完损等级评定系数、综合判定系数的确定没有依据，计算房价时各项调节系数的确定亦存在同样问题。
　　2.6  房地产课税估价
　　房地产课税估价，目的是为了保证国家税收公平合理。为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解中国现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象。特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按中国现有的税法中的有关规定执行。
　　根据中共“十六大”报告的精神，中国在条件成熟时将开征统一规范的物业税。房地产估价人员应关注有关的最新法律法规。
　　2.6.1  房产税估价
　　对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
　　2.6.2  土地增值税估价
　　土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
　　土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收人减去规定扣除项目金额后的余额。
　　2.6.3  契税估价
　　契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为在必要时，也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。现行的估价方法以市场比较法为主。若是有收益的房地产，还应考虑用两种以上的方法进行评估，即收益法和市场比较法并用，根据不同情况，选取不同的权重综合取值，以确定最终估价值。： [NextPage]

　　[案例2－6]××小区××栋×单元××号房地产赠与价格估价报告（节选）
　　（一）致委托方函（略）
　　（二）估价师声明（略）
　　（三）估价结果报告（四）估价的假设和限制条件（略）
　　××小区××栋×单元××号房地产赠与价格估价结果报告（一）委托方：××房地产开发建筑有限公司（二）估价方：×××房地产评估有限公司（三）估价对象：××房地产开发建筑有限公司所属的××小区×栋×单元××号（四）估价目的：为房地产交易征收课税提供依据（五）估价时点：2003年11月9日（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准（七）估价依据：1.××市公证处对×××××房地产开发建筑有限公司赠与××个人的公证书；2.××市房地产管理局权属管理办公室的产权登记证明；3.收集的近期房地产市场的有关资料。
　　（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
　　（九）估价方法：根据估价对象自身条件及估价目的，拟选用市场法进行估价。
　　（十）估价结果：经测算评估，估价对象在估价时点2004年5月9日的房地产价值为29.78万元。
　　（十一）估价人员：（略）
　　（十二）估价作业日期：（略）
　　（十三）估价报告应用的有效期：本估价结果自估价时点起一年内有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况发生变化，且这些变动会对估价结果产生重大影响，须委托本所重新估价。
　　五、估价技术报告
　　××小区××栋×单元××号房地产赠与价格估价技术报告（节选）
　　（一）实物状况因素分析：该住宅楼于2003年建成，结构为砖混一等，楼高七层，估价对象层次为六层，建筑面积为114.09㎡，室内一般装修、设施齐全，周围环境良好，公用设施配套完善，是理想的居住之地。
　　（二）区位状况因素分析：该估价对象为住宅，位于解放大道，紧邻风景秀丽的解放公园，居住环境幽雅，卫生整洁。附近有商场、俱乐部、银行、三所中学和二所小学，所处位置商贸繁荣，购物便利，生活环境良好，距长江公路二桥仅几分钟路程，交通四通八达，十分方便。
　　（三）市场背景分析：（略）
　　（四）最高最佳使用分析：（略）
　　（五）估价方法选用：根据估价对象自身条件及估价目的，拟选用市场比较法进行估价。
　　（六）估价测算过程：现实交易市场中与之地段同一、性质相同、时间接近的可比实例较多，确定以下三个可比实例与估价对象进行比较。
　　根据得分求得估价对象与可比实力之间得分比值：估价对象／可比实例A＝89／85≈104.71％估价对象／可比实例B＝89／91＝97.8％估价对象／可比实例C＝89／86＝103.49％将可比实例的单位售价分别用得分比值进行调整：可比实例A：2555×104.71％＝2675.34（元／㎡）
　　可比实例B：2700×97.8％＝2640.60（元／㎡）

　　可比实例C：2430×103.49％＝2514.8l（元／㎡）
　　取平均值：（2675.34十2 640.60＋2514.81）／3＝2610.25（元／㎡）
　　估价对象的房地产综合价格为：2610.25×114.09＝297803（元）
　　（七）估价结果确定：估价对象的房地产总价值为：贰拾玖万柒仟捌佰零叁元整。（RMB  297803元）
　　六、附件（略）
　　[案例2－6]　分析本报告不足之处是：
　　1.报告中个别用词欠准确，如估价目的表述中“征收”和“课”为同义词，故仅说“课税”即可，不必说“征收课税”，或者，当交易中需要收取其他费用时，可改为“征费课税”。
　　2.表l在列举可比实例时，没有指明每个可比实例的结构层数和可比实例所处的楼层。而结构楼层不同则造价会不同，进而影响交易价格，所处楼层不同，交易价格也会有差异。这些都应在个别因素中考虑，而本报告未考虑个别因素修正。
　　3.可比实例的结构形式应与估价对象相同，估价对象为砖混结构，可比实例也应选砖混结构，当然，如果当地的框架结构住宅造价与砖混结构基本相同，选择框架结构作可比实例也可以，但要加以说明。
　　4.估价报告应用有效期应从估价报告完成之日起算，而不是从估价时点起算。
　　5.估价结果没有大写金额。