房产师制度指导:住宅及其用地的规划布置
发布时间：2009/12/7 12:24:08 来源：城市学习网 编辑：admin
住宅及其用地的规划布置（熟悉）
住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广(住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的80％以上，用地则占居住区总用地面积的50％左右)，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。因此，在进行规划布置前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。
1．住宅的类型及其特点
现代住宅如按使用对象不同，基本上可分为两大类。第一类是供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；另一类是供单身居住的建筑，如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。
2．住宅建筑经济和用地经济的关系
分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价、平面利用系数等指标，而用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素如下：
(1)住宅层数。就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层造价经济，而多层又比高层经济，但低层占地大。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。
(2)进深。住宅进深加大，外墙相应缩短，对于采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果更好。至于与节约用地的关系，一般认为住宅进深在)lm以下时每增加lm，每公顷可增加建筑面积l 000㎡左右；在11m以上时，效果相应减少。
(3)长度。住宅长度在30—60m时，每增长10m，每公顷可增加建筑面积700—1000㎡左右，在60m以上时效果不显著。
(4)层高。住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。据计算，层高每降低100mm，能降低造价l%，节约用地2％。但层高不应降得过低。
(5)平面系数(K)。在住宅建筑面积相同的情况下，提高K值能增加居住面积，K值每提高1％时，如果建筑面积单位造价不变，以居住面积平均计算，投资可减少1．4％。
3．合理选择住宅类型
一般应考虑以下几个方面：
(1)满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要。户室比的确定，在新建地区主要参照当地的人口结构；在改建区则要考虑改建地区拆迁户人口的组成。
(2)住宅建筑层数的确定，根据我国目前的条件，大中城市一般以5—6层为主，小城市以4—5层为主，在用地紧张的地方可适当建造一些高层住宅。
(3)适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。
