房产师理论辅导:房地产估价程序（6）
发布时间：2009/12/18 16:06:18 来源：城市学习网 编辑：admin
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
（一）估价报告书的形式估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。
1.定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2.自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反
3.混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。
（二）估价报告书的组成一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：
1.封面（写明报告名称）。
2.目录。
3.致委托者函。
4.估价结果报告。
5.估价分析报告（即技术报告）。
6.有关附件。
（三）估价报告书的内容在估价报告书中至少要记载下列事项：
1.委托估价者名称。
2.受理估价者名称。
3.估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。
4.估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。
5.估价时点。
6.估价作业日期。
7.评估依据。
8.估价采用的方法、技术路线和测算过程。
9.估价结论。即最终估价额。
10.决定估价额的理由。
11.估价前提及估价结果的使用范围。
12.估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。
13.附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此，估价的基本程序是相同的。
