资产评估建筑工程:建筑物的损耗
发布时间：2009/12/11 18:14:33 来源：城市学习网 编辑：admin
第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作
一、现场勘察工作程序（熟悉）
无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。
对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。可选择各类别的典型建筑和价值量大的重点建筑作为A类，选择老旧、零星建筑作为C类，其余建筑为B类。
勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。
在勘察过程中应特别注意两点：一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行勘察，向被评估单位的配合人员了解修缮情况；二是要注意边勘察边记录。
对于A类建筑应作详细勘察记录，或按事先准备的不同结构建筑物评分表逐项对照评分，具体评分标准可参考本章第四节建筑物新旧程度的评定参考依据等进行设定。而对于A类以外的其他建筑可适当简化。
二、现场勘察要点（熟悉）
在现场勘察过程中，应重点注意以下部分：
1．钢筋混凝土结构。
(1)结构部分。
地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
承重构件：观察有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀。
屋面：观察是否局部漏雨，保温层、隔热层是否损坏。
楼地面：观察整体面层是否有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面是否有腐朽、翘裂、松动、油漆老化现象。
(2)装饰部分。
门窗：观察开启是否自如，钢门窗是否变形，玻璃、五金是否残缺不全，油漆是否剥落。
内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落。
顶棚：观察面层有无局部损坏，有无明显下垂变形。
细木装修：木质部分有无腐朽、蛀蚀、破裂、油漆老化现象。
(3)设备部分。
水卫：上下水管是否畅通，有无阻塞、锈蚀、漏水，卫生器具零件是否损坏、残缺。
电照：观察设备陈旧情况，电线是否老化，照明装置是否残缺，绝缘是否符合安全用电要求。
暖气：设备、管道、烟道是否畅通，有无锈蚀、损坏，有无滴、冒、跑等现象。
特种设备：现状是否良好，能否正常使用。
2．砖混结构。
(1)结构部分。
地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。
自承重墙：观察是否有裂缝，间隔墙面层有无局部损坏。
屋面：观察是否局部漏雨，平屋面、隔热层、防水层破损情况，屋面板基层是否有局部腐朽变形，排水设施是否受到破坏。
楼地面：观察整体面层是否部分空鼓、脱落。
(2)装修部分。
门窗：观察开启是否自如，有无局部破缺、油漆老化、剥落。
内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落，勒角浸蚀情况。
顶棚：观察面层损坏情况，有无明显下垂变形。
(3)设备部分。
水卫：上水管是否锈蚀，上、下水是否畅通，卫生器具是否滴漏损坏。
电照：观察电线是否老化，照明装置是否完好。
特种设备：观察是否完好，能否正常使用。
第四节建筑物新旧程度评定参考标准
一、房屋完损等级评定标准（了解）
《房屋完损等级评定标准》是结合现有房屋的质量情况，按其完好及损坏程度评定其完好等级的依据，是鉴定现有房屋质量的一种评定标准。主要内容如下：
(一)等级划分
根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为五个等级。
1．完好房。指结构构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好的房屋。
2．基本完好房。指结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用的房屋。
3．一般损坏房。指结构构件、装修、设备部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理的房屋。
4．严重损坏房。指结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不齐全，需进行大修、加固或翻修的房屋。
5．危险房。结构构件已属危险构件，随时有倒塌可能的房屋。
(二)评定部位
1．结构部分。主要有地基基础、承重构件、自承重构件、楼地面和屋顶。
2．装修部分。主要有门窗、外抹灰、内抹灰、吊顶、细木装修等。
3．设备部分。主要有水卫、电照、暖气、特种设备等。
(三)等级评定标准
房屋完损等级评定标准，可使房屋评估工作更趋于科学化、系统化、规范化，但部颁《房屋完损等级评定标准》过于繁杂，在此简化成表10—5的内容，在使用中可结合实际情况加以使用。
二、危险房屋鉴定标准（了解）
《危险房屋鉴定标准》是鉴定危险房屋的依据，可供评估建筑物时设定成新率评定标准参考使用。
该标准共分总则、符号及代号、鉴定程序与评定方法、构件危险性鉴定、房屋危险性鉴定五个部分。
1．评定方法。综合评定应按如下三个层次进行。
(1)构件危险性鉴定，其等级评定应分为危险构件(Td)和非危险构件(Fd)两类。
(2)房屋组成部分(地基基础、上部承重结构、围护结构)危险性鉴定，其等级评定应分为a、b、c、d四等级。
(3)房屋危险性鉴定，其等级评定应分为A、B、C、D四等级。
2．构件危险性鉴定。危险构件是指其承载能力、裂缝和变形不能满足正常使用要求的结构构件。
(1)地基基础危险性鉴定应包括地基和基础两部分。
(2)砌体结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容需对砌体结构构件进行承载力验算。
(3)木结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容。
(4)混凝土结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容。
(5)钢结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造和连接、变形等内容。
3．房屋危险性鉴定。危险房屋(简称危房)为结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。房屋危险性鉴定应根据被鉴定房屋的构造特点和承重体系的种类，按其危险程度和影响范围进行鉴定。危房以幢为鉴定单位，按建筑面积进行计量。
(1)等级划分。房屋划分成地基基础、上部承重结构和围护结构三个组成部分。
①房屋各组成部分危险性鉴定，应按下列等级划分：
a级：无危险点；
b级：有危险点；
c级：局部危险；
d级：整体危险。
②房屋危险性鉴定，应按下列等级划分：
A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。
B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。
C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
(2)综合评定原则。房屋危险性鉴定应以整幢房屋的地基基础、结构构件危险程度的严重性鉴定为基础，结合历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析，综合判断。
(3)综合评定方法。主要分地基基础、承重结构、围护结构三个方面确定危险构件百分数，同时根据公式求得房屋组成部分各自危险性等级的隶属度，求得房屋整体危险性等级的隶属函数。根据隶属度判断房屋危险性等级。
