房产估价案例分析精讲班第26讲讲义-房地产估价师-建筑-珠峰网 www.my8848.com

房产估价案例分析精讲班第26讲讲义

发布时间：2009/11/13 11:40:59 来源：城市学习网编辑：admin

　　6.3.3 几种收益类型房地产净收益的求取
　　净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列几种情况：
　　6.3.3.1 出租的房地产净收益求取
　　出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
　　租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
　　出租人负担的费用是（例如表6－1所列的费用中）出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

项目名称	出租人负担	承租人负担	标准	数量	年金额
水费
电费
燃气费
供暖费
通信费
有线电视费
物业服务费用[1]
维修费	◆
室内装修折旧费[2]	◆
家具设备折旧费[2]	◆
保险费[3]
房地产税[4]
租赁税费[5]	◆
租赁代理费[6]	◆
其他费用

　　出租的房地产求取净收益需要扣除的费用表6-1注：[1]如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用；[2]如果由出租人提供室内装修和家具设备（如家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；[3]如投保房屋火灾险等的保险费；[4]如房产税、城镇土地使用税等；[5]包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、租赁手续费；[6]委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。
　　在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。
　　如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，则租金就要高一些；如果承租人负担的费用项目多，则租金就要低一些。
　　6.3.3.2 营业的房地产净收益求取
　　营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。
　　（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
　　（2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
　　（3）农地净收益的测算，是由农地平均年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。
　　6.3.3.3 自用或尚未使用的房地产净收益求取
　　自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。
　　6.3.3.4 混合的房地产净收益求取（略）
　　6.3.4 求取净收益时对有关收益的取舍
　　6.3.4.1 有形收益和无形收益
　　房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。
　　无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。如在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。