（一）委托人：XX大厦酒店有限公司，法定代表人为XX，住所为XX市XX区XX广场X号。
　　（二）估价机构：XX房地产估价公司，法定代表人为XXX，住所为XX市XX区XX街X号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为“建房估证字[2003]XX号”。
　　（三）估价对象：估价对象为位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层一51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层一29层，设计功能为智能型写字间。
　　估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归XX大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
　　（四）估价目的：为估价对象转让提供公开市场价格参考。
　　（五）估价时点：2004年10月29日。
　　（六）价值定义：根据《房地产估价规范》第6.2.2关于“房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。
　　（七）估价依据：1.房地产价格评估委托协议书；2.《国有土地使用证》（证书编号略）；3.《施工许可证》（证书编号略）；4.《中华人民共和国土地管理法》；5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；6.国家及地方的有关法律、法规；7.《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）；8.估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；9.委托人提供的工程施工图纸等相关资料。
　　（八）估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
　　1.合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
　　2.最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
　　3.替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
　　4.估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
　　（九）估价方法：根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
　　（十）估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币（大写）玖亿贰仟万圆整。

　　（十一）估价人员：（略）
　　（十二）估价作业日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日。
　　（十三）估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
　　XX房地产估价公司
　　二OO四年十一月六日
　　关于位于XX市XX区XX广场X号XX大厦估价技术报告
　　估价对象为位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦房地产，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上七层至五十一层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上七层至二十九层，设计功能为半智能型写字间。估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归XX大厦酒店有限公司所有。该大厦目前土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
　　根据委托人要求的估价目的，本报告评估XX大厦于二OO四年十月二十九日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对XX大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。
　　一、实物状况分析
　　（一）XX大厦主要技术经济指标说明根据委托人提供的经批准的XX大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：
　　1.总用地面积7593.66㎡其中：酒店部分用地面积3963.87㎡写字间部分用地面积3629.79㎡
　　2.土地使用期限1998年9月20日至2038年9月19日
　　3.建筑占地面积5300.83㎡
　　4.总建筑面积140274.34㎡
　　5.建筑层数地下部分一4F～一1F裙房部分1F～6F写字间部分A座：7F～13F B座：7F～29F酒店客房部分A座：14F～51F
　　6.建筑容积率1：18.47
　　7.建筑覆盖率69.81％
　　8.绿化率9.22％
　　9.建筑总高A座总高200.8m B座总高112.45m
　　10.总用水量2162m3／日复用水量3lOm3／日实际用水量1852m3／日
　　11.空调冷量3715RT
　　12.过热蒸汽量12.209MW
　　13.设备总容量10167KVA变压器安装容量9300KVA发电机1120KVA和400KVA各一台
　　（二）XX大厦整体设计方案说明依据“XX大厦整体设计方案”，建成后的XX大厦要达到如下标准：
　　1.总平面布置XX大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后XX路道路红线10m、XX广场12m的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与XX街平行，且沿XX街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对XX广场。
　　XX大厦A座五星级酒店主入口设置在临XX广场一侧，与XX广场上的建筑雕塑相对，入口位置明显且气势宏大，以突出酒店形象；智能型写字间主要入口设置在临XX路一侧，半智能型写字间主要入口设置在临XX街一侧，南北两侧均能方便地与XX广场商贸金融区和XX街、XX街商业区相联系；商场主要入口设置在临XX街一侧，以增加正面临街宽度，方便商业经营，且商场正面有10米宽的铺砌场地供人流集散；车辆出入口设在大厦的南侧、西侧和北侧，裙房一层设有过街通道。各自独立的出入口既能形成独立经营和管理的相对完善的系统，又能相互联系，形成集酒店、写字间、商场、餐饮娱乐为一体的综合性较强、现代化程度较高的建筑群体。[NextPage]

　　2.建筑立面造型根据规划设计要求，XX大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。
　　对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与XX广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，XX街一侧的商场入口布置广告灯饰。
　　3.绿化及景观根据规划设计要求，建筑用地红线内，临XX广场一侧及沿XX街、XX街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。
　　酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。
　　4.建筑功能分布
　　（1）地下部分估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场（227个车位）、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。
　　（2）裙房估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。XX街一侧裙房的一层至四层设商场，面对XX广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。
　　（3）A座塔楼A座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积9910.64㎡.十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层（兼设备层），四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。
　　（4）B座塔楼B座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44㎡.七层为会议中心，六层及八至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。
　　5.装修外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面；窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。
　　酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。
　　公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。
　　高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
　　普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
　　会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。

　　餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。
　　厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。
　　客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。
　　设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。
　　其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。
　　6.设备及设施配置
　　（1）中央空调系统XX大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用全空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设4台930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设2台进口蒸汽发生器。
　　（2）电梯XX大厦共采用美国“OTIS”牌“506NCE”型电扶梯共16部，“E411一VVVF"型电梯18部。
　　（3）楼宇自动化系统综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图象传输。
　　通讯系统：半智能型写字间设400对市话直通线路；智能型写字间设410对市话直通线路，和一台450门程控交换机，45条中继线；酒店设110对市话直通线路，和一台1750门程控交换机，175条中继线。A座屋顶平台设各种天线，接收设备设在A座十三层。
　　机电设备自动控制系统：采用计算机进行分散控制和集中管理。
　　酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。
　　智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。
　　广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。
　　保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。
　　车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。
　　智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。
　　（4）给排水系统包括给水、中水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。
　　（5）动力系统包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和冷库等设备。
　　（6）供配电系统10KVA双回路供电系统、变电所、配电室等设备。
　　（三）其它实物状况说明1.用地面积及形状估价对象用地面积7593.66m2，为国有出让性质，使用权人为XX大厦酒店有限公司，使用期限由1998年9月20日至2038年9月19日，形状为不规则矩形。
　　2.建造年代估价对象于2000年8月开工建设，2003年10月建至目前状态停工至今。
　　3.建筑结构估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。
　　4.建筑面积本报告中根据使用功能，将XX大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：酒店（含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等）
　　建筑面积93584.80㎡商场：建筑面积7763.46m2写字楼：A座（智能型）建筑面积9910.64㎡ B座（半智能型）建筑面积29016.44㎡ 5.地形及地质条件估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约5米，地质条件良好。 [NextPage]

　　6.临街状态估价对象三侧临街。南侧与宽约30m的XX街等高相接，临街宽度约50m，西侧与宽约20m的XX街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约50m的XX路等高相接，临街宽度约50m，东侧临宽约6m的巷道。　　二、区位状况分析
　　1.区域范围估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东50m至XX街，向南至XX街，向西300m至XX街，向北300m至XX街所围成的区域。该区域按XX市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按XX市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。
　　2.街路配置估价对象所处区域南接宽约30m的XX街，西接宽约20m的XX街，北接宽约50m的XX路。XX路、XX路等城市主、次干道通过该区域，以XX广场为枢纽形成东连XX广场、XX广场、XX广场、XX广场，西连XX广场、XX广场、XX广场、XX广场，南接XX路，北接XX路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。
　　3.交通设施与接近条件估价对象所处区域距火车站约0.5km，距海港约2km，距国际机场约8km.经过该区域的15路、23路、702路、703路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。
　　该区域东接XX广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。
　　4.基础设施在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由XX街、XX街一侧接入，距离较近。
　　5.商服设施配置估价对象所处区域内有XX广场大厦、XX大酒店、XX大厦、XX大厦等中高档酒店、办公服务设施，XX电影城、XX影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。
　　6.区域特征及变动趋势估价对象所处区域是XX市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据XX市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。
　　7.其他影响设施估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。
　　三、市场背景分析
　　XX市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，XX市经济发展迅速。2003年，经济总量增速跃上15％的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值1632.6亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为29206元，按年末汇率测算约合3529荚元。XX市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。
　　近十年来，XX市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得XX市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，XX市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，XX市对外贸易持续增长，利用外资以及对外经济技术合作稳步推进。2003年，实际利用外资快速增长。全市新批外商投资企业879家，比上年增长5.6％；合同外资金额45.75亿荚元，增长51.6％；实际使用外商直接投资22.11亿美元，增长37.9％。在新批外商投资企业项目中，总投资超1000万美元的大项目有118项，超5000万美元的有14项。全市外商投资企业共完成产值790.6亿元。目前，XX市已有外商投资企业7000多家，来XX市投资的国家和地区50多个，境外企业驻XX市的代表机构2000多家。

　　国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过80％，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使XX市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入XX市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。