3.估算估价对象房地产的价格
　　估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值
　　＝640.64+824.39
　　＝1465.03（万元）
　　(三)估价结果的确定
　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
　　估价对象房地产总价＝（1899.58+1465.03）/2
　　＝1682（万元）（已取整）
　　估价对象房地产建筑面积单价＝1682/0.6611
　　＝2544（元/m2）（已取整）
　　七、估价结果
　　经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
　　附件（略）
　　--改错[共0题，每题10分，总计0分]
　　15、
　　当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：
　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
　　比准价格计算：
　　一、交易日期修正系数：
　　1．KA＝99.7%
　　2．KB＝99.0%
　　3．KC＝99.2%
　　二、求取比准价格：
　　1．比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）
　　2．比准价格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）
　　3．比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）

　　第13题
　　试题解析：
　　1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
　　2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
　　3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；
　　第14题
　　试题解析：
　　1．“估价时间”用语错误，应为估价时点
　　2．缺少估价原则
　　3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义
　　4．未分析租金水平的变化趋势
　　5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
　　6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
　　7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
　　8．年运营费用中不应计算土地使用费
　　9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
　　10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
　　11．资本化率取值未说明理由
　　12．可获收益年限错，应为36年
　　13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
　　14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
　　15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
　　16．未计算精装修成本费用（建安费）
　　17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）
　　18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
　　19．成本法中未考虑相关销售费用
　　20．未说明估价结果的确定的理由
　　第15题
　　试题解析：
　　1．KA计算错，应为：
　　1051/1048＝100.3%
　　2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
　　比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）
　　3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
　　比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）