房地产理论辅导：房产中介的昨天、今天与明天
发布时间：2009/10/21 21:58:47 来源：城市学习网 编辑：admin
岁末年初，持续的信贷紧缩政策以及由此而起的观望气氛，让房地产市场刚过严冬又遇春寒，尤其是从事存量房交易的房地产中介，由深圳中天置业卷款潜逃到行业龙头创辉租售的退市传言，房产中介行业由南到北经历了最为严酷的考验。无论是从业者、媒体或是普通购房者，对于房产中介行业给予了空前的关注。有关洗牌的言论屡屡见诸媒体。
房产中介行业能不能渡过这个冬天？洗牌是不是真的会发生？这都要从房产中介业的昨天、今天与明天说起。
房产中介的“昨天”
房产中介企业，作为承载二手房流通的主要媒介，是在上个世纪的90年代末期才真正的登上了历史的舞台。而在此之前，住房的主要取得方式为福利分配，居民只有房产的永久使用权，其产权为职工的单位或是政府下设的房管部门所拥有。这些房产是不允许上市交易的，所以房产中介的从业者也大多是以单打独斗的“房虫”面目出现并从事使用权公房的差价置换与房屋租赁业务。
随着居民的收入水平渐渐提高，蕴藏已久的住房需求开始释放，住房由政策导向下的福利分配走向了商品化，房地产市场为之而火热。与此同时，由于住房制度改革的全面推行与房改房上市政策的逐步解禁，二手房市场得以放开，被允许上市的公房、房改房为中介行业提供了商机，房产中介由“房虫”走向了公司化、实体化的经营，第一批民营的房产中介企业粉墨登场。
但是在这一时期，大多数居民还是持有那种“买新不买旧”的陈旧住房消费观念，二手房只不过是购房行为中的“无奈之举”，似乎只有拆迁家庭才会关注，所以交易量并没有因此而产生比较大的变化。以北京为例，在 2000年左右，北京的二手房年交易量不过几千套而已。房产中介在为数不多的房产买卖业务与租赁业务中艰难前行。
在起步期，政府房地产行政主管部门对于房产中介这一新兴行业并没有过多的监管，这也为那些迫切需要解决生存问题的房产中介利用监管的漏洞赚取高额利润提供了机会，各种“现金收房、差价置换”的违规操作成了中介行业比较普遍的现象，而在租赁市场，更有不法中介骗取看房费、侵占客户租房押金等行为。房产中介背负“黑中介”名声的开端就在于此。
随着一轮房价高涨的热潮，以及对于二手房市场的利好政策相继出台，房产中介企业迎来了发展的高峰期。租赁业务不再被房产中介企业视为主要的业务收入来源，随着对二手房上市交易政策的放开，二手房的交易量节节攀升。以北京为例，2000年到2005年间，二手房的年成交量一直呈现几何增长的态势。
与此同时，港式、台式地产中介的经营模式被内地企业所效仿，众多地产中介企业由写字楼迁出改为店铺式经营，房产中介的门店随处可见。“越大越美丽”的经营观念深入人心——店面越多，则利润越高，沉淀的客源房源越多，捕捉交易机会的概率越大，成本反而被摊薄。众多房地产中介企业正式在这种经营思路指引下开始了扩张步伐。
但是这种快速的扩张给这一年轻的行业所带来的却并不一定全是好事，盲目的扩张，资金链的紧张、政府监管环节的缺失以及管理培训水平的滞后，为后来的房产中介乱局埋下了祸根。
房产中介的“今天”
房产中介行业在实现一个“造富”的神话，短短几年间，中介企业的连锁门店数量实现了爆炸式的增长，店面数量过百家的企业比比皆是，在北京，前三家最大的房地产中介门店数量合计上千家。而深圳的创辉租售一家，在全国范围内的门店就在千家以上。
在一个一线城市，开设一家中介门店的前期投入包括了店租成本、办公成本、广告成本与人员成本，而且在该门店开设的初期由于没有房源、客源的积累所以并不能马上见到收益。所以，开设一家分店的前期投入需要在15万到 20万元之间，有些繁华地段可能还会更高。对于依靠代理费收入的房产中介企业，这不是一笔小数。
一方面是良好的市场机遇与扩张良机，一方面是政策监管的不到位，很多企业将目光瞄向了房屋吞吐业务与客户的交易资金。
房屋吞吐业务，就是由中介或是由中介以公司内部人士的名义将压低售价的房屋低价收购进来但是不办理过户手续，而是采用“委托公证”的方式将房屋控制，然后加价出售，一方面赚取了房屋的代理费，另一方面还赚取了买进卖出之间的差价，而这个差价利润，至少是在10％，有些甚至更高。
但是房屋吞吐业务与开设连锁分支机构一样，需要占压大量的资金，这些资金从何而来？答案就是客户的交易资金。由于以往没有资金监管政策，二手房交易中的购房款项交接一般都是由买卖双方自行交接或是由房产中介公司完成的，其中一些中介干脆拒绝了客户自行交接的方式——如果你想购买这套二手房，那么购房款项必须由中介公司划转，购买方需要在办理过户手续前若干天将这笔款项打入中介公司的帐户。在最初阶段，这种方式确实让买卖双方感到了一丝安全感，毕竟将大笔款项交给一家公司代为管理并划转比交给素不相识的也主要放心一些，但是这些进入中介帐户的款项又有谁来监管呢？答案是：没有。
当一笔交易款项进入中介帐户后，在中介帐户停留的时间短则十天，多则两三个月，这笔款项对于需要资金的房产中介来说是不会置若罔闻的，它们大多被挪用到开设分店或是进行房屋吞吐业务。在市场运行状况良好的情况下，后续的交易资金可以源源不断地进入中介帐户以弥补先前被挪用的交易资金，资金链还不至于断裂，但是一旦出现重大的经营失误或是市场态势急转直下时，资金链就会面临断裂的危险。
事实上这一风险在几年前就已经显现，2003年的北京坚石事件、2005年的合肥桃园事件、2006年的天津汇众事件一再的敲响了警钟，但遗憾的是对于资金的监管政策并未真正的得到大范围的执行。直到在这一波房地产市场行情看淡时再一次的出现了深圳中天事件。市场越低迷，类似事件发生的风险就越高，而屡屡发生的中介卷款事件又给本就处于低谷的中介行业公众信任度雪上加霜，形成了恶性循环。
好在监管机构及时的出台了相应的政策遏制了这一风潮的继续蔓延，资金监管政策得以推行，中介将难以占压客户的交易资金，而其他的对于中介公司与经纪人个人行为的规范也趋于严格。从这个角度来说，此一波市场低迷状况从长远来看是一件好事，一方面是那些不规范的中介机构被清除出局，另一方面，不规范操作的空间也被进一步压缩，行业得以在一个有序的环境下健康运转。
房产中介的“明天”
在发达国家，通常评判一个国家或是地区房地产市场是否发达、健康的标准之一，就是看新建住宅与二手房成交之比。如果两者之比达到1：5，也就是说每成交一套新建住宅的同时成交5套二手房，那么这个区域就可以进入发达房地产市场的行列。而在我国，大多数的城市刚刚达到了1：1的比例，作为承载着二手房流通的房地产中介行业来说，前景是会越来越好的，但是这也要从解决自身问题方面着手。
监管政策的陆续出台将违规操作的机会进一步压缩，在很多城市，政府的房地产行政主管部门已经找到了如何更为有效避免中介违规行为发生的方法。以往监管层更多的是对房地产经纪公司加强监管，而现在，对房地产经纪人从业行为的监督、管理得到重视，房地产经纪人从事违规行为将会被记录在案并加以公示。当然，这一措施得到贯彻的主要前提就是房地产经纪人持证上岗，否则的话监管也难以执行。
房地产中介行业属于劳动密集型行业，过去企业在用人方面大多是“是梨就解渴”策略，来者不拒，进入公司之后能不能生存下来就看自己的能力了，培训的支持微乎其微；但是随着劳动力成本的提升以及企业缩减成本的考虑，中介企业不能像过去一样单纯追求人员与店面数量的增加，而会更多的考虑提高单人、单店的产出能力，从内部管理、人员培训方面都需要加强。尤其是对经纪人的技能培训方面，因为对于房地产中介这个销售导向型行业而且是“顾问型销售”行业来说，缺少持续、有效、务实的培训是不可想象的。
当解决了外部监管问题与内部管理问题之后，房地产中介企业将会迎来新一轮的发展高峰，预计在最近的2、3年内，将会形成一批具有相当竞争力的企业，他们将在区域市场内拥有较高的占有率。而对于占据市场绝大多数的中小中介企业来说，将会更多的专注于区域市场、细分市场领域。房地产经纪人，将成为房地产市场的主流从业形态。
