房地产理论辅导：拿什么来拯救中介行业
发布时间：2009/10/21 21:58:06 来源：城市学习网 编辑：admin
在经济发展一路飚升、房价态势一路飘红时，地产中介行业像一匹脱了缰的野马一样狂奔不止。在2007年上半年房地产市场繁荣发展的带动下，中介行业也迅速发展起来，大多数中介走“扩张化发展”道路，各大城市的房屋中介机构铺面的增速可谓是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，如20世纪90年代中期的香港，疯狂扩张铺面，有些中介公司甚至一天开一家铺面，于是中介公司迅速占据了大街小巷的重要门店。以深圳为例，根据相关数据显示，在市场最火爆的6月份，整个深圳市地产中介铺面数量超过3000家，从业人员达6万人之多。区域之小，数量之大，让人震撼房地产中介行业的繁荣景象，可是好景不长；自2007年7月开始，国家对房地产市场进行一系列的宏观调控，使得深圳三级市场成交量日益萎缩，靠交易佣金为生的广大中介机构举步维艰，大多数中介机构开始亏损，纷纷收紧铺面，也偶现中介公司在亏损几个月后关门歇业。
然而，2007年9月27日成为中国房地产业发展史上的一个重要节点。“9.27房贷新政”犹如一颗重磅炸弹一般投在房地产业上，整个楼市为之震动，房屋成交量断层性下降，很多中介资金断档性不济，公司债务危机迅速增加，房地产中介公司生意兴隆的局面可能一去不复返；一夜之间，拥有上百家分行、千余名员工的“深圳中天置业”突然倒闭成为地产中介行业倒下的第一张“多米诺骨牌”，紧随的是深圳市房地产代理十大名牌企业之一的“深圳长河地产”濒临歇业，还有号称中国最大的地产中介机构的“深圳创辉租售”痛失城池、中国房地产经纪“百强企业”之一“北京信一天”退出市场，大型地产中介机构产生的“多米诺骨牌”效应，使得地产中介行业开始进行“大洗牌”，一些中小型中介公司悄无声息地“关门闭户”，从业人员纷纷跳槽或转行，“中介”二字已经成为让人生畏的名词，中介公司也成为敬而远之的企业。
2008年伊始，变幻莫测的楼市使开发商之间展开了内讧，王石的“独特言论”、冯仑的“个人反响”以及王石与潘石屹的“风暴对话”表明：开发商的统一战线已经撕裂成了多条路线，开发商与消费者的博弈也转向了同行业之间的博弈，王石“三、四年后再买房”、“房价拐点论”等成为影响未来房地产市场前进方向的压倒性论调。在这样危机潜伏的大背景下，中介行业应该怎样面对未来风云变幻的市场呢？
遵循市场规律，规范企业资本运作
在房地产行业繁荣时期，中介行业的竞争主要集中于供求关系的失衡上，企业发展不需要注入什么先进的营销理念，只要能够拿到房源就等于拿到了业绩，就等于拿到了资金，因为支撑这些中介公司极欲扩张的主要资金来源就是客户所交的房款，中介用客户所交的钱来进行扩张，这样就不会占压公司的资金，也不会成为公司自身的真正成本；待企业资金运作正常后，可以再次动用客户的房款用于开店、收购房屋，进行循环滚动式扩张发展；同时在交易过程中，中介机构还可利用市场信息的不对称性吃差价等等做一些违背交易规则的事情。所以说，市场在发展的初期阶段，中介机构只要抓住了机会疯狂扩张铺面寻找房源，就能进行大规模地经营，从而迅速占领市场份额；于是乎，就有“中天置业”从 2003年深圳的4家门店，做到2007年在深圳、上海、北京、成都等地的 150多家门店；于是乎，就有“创辉租售”提出“立足大深圳、密布珠三角、连锁全中国，计划5年内在全国布局3000家门店，做国内房产中介行业的‘门店王’，并谋求以IPO方式上市”的宏大目标。这两个堪称中介行业膨胀式扩张的急先锋，只看机遇却没有看到机遇背后潜藏的风险，这种不看风险的极欲扩张“野心”让企业的发展目标都着了“色相”。
“中天置业”事件、“长河地产”风波以及“创辉租售”现象的出现，我们应该清楚地看到一个事实：中介机构过度扩张的“野心”，虽然是建立在房价继续猛涨的预期之上，但这些中介机构的极欲行为，破戒行事，寅吃卯粮，透支未来，才会导致这样严重结果的产生；因此，极欲扩张是魔鬼，破戒行事是恶兽。不管楼市是处在上升期还是盘整期，不管是大型中介机构还是小型中介公司，都必须时时刻刻保持着清醒的发展思维，夯实企业发展的基础，根据企业自身的资金运作、人才储备以及管理能力等状况谋求正确的企业发展之道。
封堵监管漏洞，完善市场监管系统
中介行业存在的管理问题比较多，以前只是市场行情较好，被“繁荣景象”所掩盖，但是中介吃“差价”，挪用、占用客户资金，拿客户资金用来炒楼或做其他事情等等，一直都是中介行业内“公开的秘密”，这些一直潜伏的管理漏洞在频频出台的宏观调控政策下被暴露无遗。
其实业内人士都知道，绝大多数中介公司都没有设立独立的专款账户，而是将客户所交的资金与企业日常运作的资金放在同一个账户上，这样的话，客户的资金在各个流转环节随时都存在发生流失的可能；所以，行业内才会屡屡上演中介公司老板卷款潜逃、中介骗取客户房款等诸多事件；否则，也就没有天津的汇众事件、北京的坚石事件以及佰家事件等发生。
虽然建设部一再明令房产中介机构不得管理客户交易资金，不得获取非法收益，要求二手房交易引入第三方加强对资金监管，这些事情不是主管部门没做，主管部门确实在监管；但是“中天置业”总裁蒋飞卷款潜逃等一系列事件表明了中介行业资金疏于监管，存在着巨大的漏洞，“中天门”事件给监管部门应该起到一个大教育：地产中介行业的资金监管应该摆在管理的首要位置上，主管部门应该加强行政执法力度，规范市场秩序，建立长效的市场监管机制和预警预报机制，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，相关管理部门应该负起管理责任，防止腐败问题的滋生，导致监管破洞而出，同时监管也不仅仅是主管部门，还应该号召全民进行监督管理。虽然有些城市已经对中介行业实施了资金监管，但是当务之急，中介行业应该制定一套可执行的统一标准与方案来封堵监管漏洞，完善市场运行系统。
建立诚信机制，纳入立法规划体系
中介公司的倒闭引发员工集体讨薪、客户疯狂追款，有的甚至打出“还我血汗钱”的条幅示威，再一次给中介行业诚信蒙上一层阴影，中介公司的诚信陷入空前的危机，牵动着众人的心。
诚信作为市场发展的基石。在市场经济条件下，如果一个人失去信用，就无人与之交往；如果一个企业失去信用，不但给市场经济秩序造成混乱，而且给社会经济发展带来不小的危害。“中天门”事件应该让中介公司认识到：在得到一时利益的同时，也不得不为失信泛滥付出巨大的成本。
因此，建立诚信机制迫在眉睫。建立信用资讯库，健全企业信用查询系统，尽可能减少信息不对称现象；同时，健立依法保障信用机制，建立失信约束惩罚机制，加强惩罚的力度，加大失信的成本，把个人、企业的信用体系、信用机制的建立和管理以及相关的工作不仅是建立在道德层面上，更应该把其纳入到立法规划体系中来。
一言以蔽之，房地产业的暴利时代已经过去，中介行业经历了这样一次“大洗牌”，一些实力不济、经营不善的中小型公司也被淘汰了，存活下来的中介机构应该走出传统习惯形成的思维定势，保持清醒的头脑，时刻树立危机意识，遵循行业发展的自然规律，只有这样才能保障企业与行业健康、稳定的发展。
