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房地产估价案例与分析自测试题八

发布时间：2009/10/18 16:01:59 来源：城市学习网编辑：admin

　　3、管理费用
　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
　　555.01×3%=16.65(万元)
　　4、投资利息
　　按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
　　利率取一年期贷款利率5.76%。
　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
　　5、销售税费
　　估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
　　6、开发利润
　　经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
　　555.01×15%=83.25(万元)
　　7、运用成本法的估价结果
　　4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)
　　六、估价结果确定
　　运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)
　　则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
　　附件(略)
　　四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)
　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

　　估价对象相关资料
　　估价对象相关资料
　　名称数值名称数值
　　总建筑面积 25000平米房屋重置价格 2000元/平米
　　可出租建筑面积 22000平米房屋耐用年限 50年
　　设备用房建筑面积 2500平米房屋维修费率（年）房屋重置价格的 2%
　　管理用房建筑面积 500平米月物业管理费 5元/平米
　　营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
　　接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%
　　平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3%
　　可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） 50元/平米
　　估价测算如下(节选)：
　　(一) 年有效毛收入
　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
　　(二) 年运营费用
　　1、年维修费用
　　25000×2000×2%=1000000(元)
　　2、年管理费用
　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)
　　3、年营业税及附加
　　年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
　　4、年运营费用小计
　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
　　(三) 年净收益
　　年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
　　(四) 估价结果
　　估价结果= (元)(取整)