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房地产估价案例与分析自测试题七

发布时间：2009/10/18 16:01:21 来源：城市学习网编辑：admin

　　2室外道路管网及绿化等工程费
　　根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,
　　则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
　　30×23667.00=71.00(万元)
　　3.3估价对象的续建成本合计
　　4917.95+71.00=4988.95(万元)
　　4、管理费用
　　主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
　　4988.95×3%==149.67(万元)
　　5、销售税费
　　包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
　　11882.53×8%=950.60(万元)
　　6、开发利润
　　××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
　　4988.95×15%=748.34(万元)
　　7、投资者购买待开发房地产应负担的税费
　　主要包含契税及印花税等，为：
　　在建工程价值×4.1%

　　8、运用假设开发法的测算结果
　　假设开发法的测算结果为：
　　(11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
　　(二)成本法分析测算过程
　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
　　采用的公式：
　　估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
　　1、土地取得成本
　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
　　土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
　　价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：
　　1717.18×23667.00=4064.05(万元)
　　2、开发成本
　　2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
　　39.82万元(计算过程略)
　　2.2基础设施配套费
　　基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。
　　2.3 建筑安装工程费
　　估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)
　　则估价对象开发成本为：
　　39.82+318.57+196.62=555.01(万元)